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城市房地产管理法第69条（未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务活动的法律责任）条文内容及释义

2024-12-24 16:09 admin

本文介绍城市房地产管理法第69条（未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务活动的法律责任）条文内容及释义，内容来源于最高人民法院数字图书馆。

城市房地产管理法

城市房地产管理法第69条条文内容

　　第六十九条　　违反本法第五十八条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。

城市房地产管理法第69条条文释义

　　【本条主旨】

　　本条是关于未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务活动的法律责任的规定。

　　【本条释义】

　　本条共一款，对违反法律规定未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务活动应当承担的法律责任作了规定。

　　一、关于本违法行为的主体

　　根据本条的规定，本违法行为的主体，为一般主体，即任何“违反本法第五十八条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的”单位或者个人，都可以成为本违法行为的主体。这里的单位，包括企业（包括个人独资企业、合伙企业、有限责任公司、股份有限公司、中外合资经营企业、中外合作经营企业以及外资企业等各类企业）、事业单位以及其他组织。也就是说，只要实施了违反本法第五十八条规定、未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的行为，就会成为本违法行为的主体，将依法受到法律的追究。

　　二、关于本违法行为的构成

　　根据本条的规定，本违法行为的构成，有两个条件：一是“违反本法第五十八条的规定”；二是实施了“未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务”的行为。

　　所谓房地产中介服务，是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。其中，房地产咨询，是指为从事房地产活动当事人提供政策法律、市场信息、交易技巧等方面服务的活动；房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的活动；房地产经纪，是指为从事房地产活动的当事人提供居间、代理等服务的活动。

　　房地产中介的本质是提供服务，即通过提供各种信息、咨询，估价、居间、代理等活动，为房地产市场的各类主体提供专业服务。房地产中介服务是房地产业的重要组成部分，贯穿于房地产业的整个过程，在房地产业中起着十分重要的作用。房地产中介具有服务性、流动性和灵活性的特点：一是服务性的特点。房地产中介通过提供各类信息、咨询、估价、代理服务等经营活动，依靠自己的专业知识、技术、劳务等为房地产市场的各类主体提供中介代理和相关服务。二是流动性的特点。房地产中介机构在为客户提供服务时，形成了与客户即委托人之间的关系，即形成了服务与被服务的关系，但这种关系不是长期的、固定的，而是就某一事项达成的一种契约关系，服务一旦完成，原有的服务与被服务的关系即行终止。对于中介机构来讲，其客户即服务对象不是固定不变的，而是经常变化的，即客户具有流动性；对于客户来讲，其需要的中介服务包括咨询、估价、经纪等不同内容，即使是同一项服务，也可以选择不同的中介机构为其提供服务，即中介机构具有流动性。三是灵活性的特点。由于房地产中介机构与客户之间没有长期的、固定的关系，双方可以不受时间、地点以及交易方式的限制，随时根据需要达成服务与被服务的关系，也可以根据需要随时终止服务与被服务之间的关系，从而使其具有极大的灵活性。

　　房地产中介服务，不是一种无偿的服务，而是一种有偿的服务，即接受服务的客户需要向提供中介服务的一方支付一定的服务费用，方能享受到相应的中介服务。正是因为房地产中介服务是一种有偿服务，属于经营性活动，涉及客户即服务对象的合法权益问题，而且房地产中介服务又具有一定的专业性，所以法律不允许公民以个人的名义开展房地产中介服务活动，而是要求必须以一定的组织形式开展房地产中介服务活动，并且需要具备一定的条件，以保证房地产中介服务的质量，维护客户即服务对象的合法权益。按照本法第五十八条的规定，“房地产中介服务机构应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的服务场所；（三）有必要的财产和经费；（四）有足够数量的专业人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。”“设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。”因此，从事房地产中介服务活动，必须通过设立房地产中介服务机构并经过登记领取营业执照后，方可进行。否则，即构成本违法行为，将依法受到法律的制裁。

　　三、关于本违法行为的处罚

　　根据本条的规定，对本违法行为的处理，包括以下三个方面的内容：

　　1.关于处罚的实施机关。根据本条的规定，对本违法行为实施处罚的机关，为“县级以上人民政府工商行政管理部门”。按照本法第五十八条的规定，设立房地产中介服务机构，应当具备相应的条件，并向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。因此，对于没有取得工商行政管理部门颁布的营业执照，擅自从事房地产中介服务业务的，属于“无照经营”活动，由县级以上人民政府工商行政管理部门依法给予处罚。其他单位或者个人无权对本违法行为实施处罚。

　　2.关于责令停止房地产中介服务业务活动。行政处罚法第二十三条规定：“行政机关实施行政处罚时，应当责令当事人改正或者限期改正违法行为。”根据本条的规定，对于构成本违法行为的，即“违反本法第五十八条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的”，应当由县级以上人民政府工商行政管理部门“责令停止房地产中介服务业务活动”。即县级以上人民政府工商行政管理部门向违法从事房地产中介服务业务活动的行为主体发出通知，以行政命令的方式责令违法主体停止实施房地产中介服务业务活动。“责令停止房地产中介服务业务活动”，本身并不是一种行政处罚，而是责令违法者改正违法行为的一项措施。

　　3.关于处罚的具体内容。根据本条的规定，对于构成本违法行为的，即“违反本法第五十八条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的”，由县级以上人民政府工商行政管理部门根据违法行为的情节，给予以下行政处罚：

　　第一，没收违法所得。所谓没收违法所得，是指实施行政处罚的机关依照法律规定，将违法行为人通过违法行为获取的财产收归国有的一种处罚形式。没收违法所得，是一种财产罚，即对行为人通过实施违法行为而获取的非法收益予以收缴。对实施“未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务”的违法行为，处以没收违法所得的处罚，就是要收缴违法从事房地产中介服务业务活动所获得的非法收益，使违法行为人不能从其非法行为中获得利益。

　　第二，处以罚款。所谓罚款，是指实施行政处罚的机关依照法律规定，强迫违法行为人缴纳一定数额的货币从而依法损害或者剥夺违法行为人某些财产的一种处罚形式。罚款也是一种财产罚，即对行为人的财产权予以一定程度的剥夺。根据本条的规定，对于构成本违法行为的，除了给予“没收违法所得”的行政处罚外，“可以并处罚款”。也就是说，对于本违法行为，不是一律要给予“并处罚款”的处罚，而是根据违法行为的情节“可以”给予“并处罚款”的处罚。至于如何确定罚款的数额或者罚款数额的计算方式，本条并没有作出具体规定。

标签： 法律责任 房地产中介

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